020年后,，行業(yè)風波不斷,。盡管多數(shù)公寓的出租率都恢復到了80％以上，但前有分散式公寓蛋殼,、青客“租金兩頭吃”,，后有集中式如灣流國際公寓陷入現(xiàn)金流危機等負面爆出。資本也不看好長租,，先前的熱捧變?yōu)槿缃竦?/span>“談租色變”,，投資上更趨于理性保守，融資難度加大,。
站在外面看,，行業(yè)的確滿目瘡痍，不容樂觀,。但站在行業(yè)內看,，你會發(fā)現(xiàn)之前的種種“談租色變”都屬于被放大的“焦慮”，時間會將其解決和治愈,。長租行業(yè)的一只腳,，已經(jīng)悄悄邁進了行業(yè)新格局里，平靜下是一片生機勃勃,，需要你刮目相看了,。
本文轉載自微信公眾號：水滴管家
長租行業(yè)發(fā)展到如今不過10年時間,，整個行業(yè)還十分年輕,，在配套政策,、基礎設施,、外部環(huán)境,、用戶觀念等方面都還不夠專業(yè),，需要一個從0到1,，從1 到100的發(fā)展過程,。
同時,，作為服務業(yè)，長租行業(yè)本該把精力放在精細運營、提升服務的部分上,，但先后經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)潮,、地產(chǎn)潮的兩次沖擊，導致在方向上有所“跑偏”,，進而產(chǎn)生許多不正確,、不科學的做法或，具體來說有以下5點,。
1,、公寓為了快速擴張，選擇喝下“欲速則不達”的包租毒藥,，把重心放在了跑馬圈地的燒錢游戲上,，只練了“規(guī)模”的外功,，忽略了“運營”的內功修煉,。
2、公寓發(fā)現(xiàn)了租客對品質升級需求的市場,，但只做表面功夫,，比如裝修只提高顏值，不重視房間的功能性,。
3,、長租賽道的行業(yè)細化分工完成較晚，像SaaS系統(tǒng)等智能管理軟件未能被廣泛應用,，公寓們不得不投入巨額資金組建團隊研發(fā)系統(tǒng),，導致入不敷出。眉毛胡子一把抓,，精力時間分散,，自然不能專注于運營力的提升。
4,、關鍵性公寓人才的短缺,，也是阻礙行業(yè)快速進步的原因之一。如何找到或培養(yǎng)一名合格的公寓管理人才是行業(yè)共同面臨的難題,，開發(fā)商系在搶灘長租時,，曾為了人才資源才發(fā)動過搶人大戰(zhàn)。
5,、供應鏈不完備也制約了行業(yè)發(fā)展,，增加運營和空置成本。長租行業(yè)的供應鏈與傳統(tǒng)地產(chǎn)有重疊,，但并不能互相取代,，有能力整合資源上下游,，提供裝配式裝修、一站式軟裝,、智能硬件,、集中采購、統(tǒng)一裝修,、無苯無醛,、即裝即住等服務的專業(yè)供應平臺，也需要時間發(fā)展,。
市場需求仍在增加，年輕人想住的好一點,，國家的土地、金融,、稅收,、監(jiān)管等各項政策不斷落地，長租行業(yè)已經(jīng)積攢出了變革的力量,。后疫情時代的長租公寓行業(yè),，呈現(xiàn)出三大趨勢：
1、大于吃小魚的洗牌還在繼續(xù),，行業(yè)呈現(xiàn)為兩頭增大腰部減少,，品牌公寓集中度提高，中型的運營上上下兩難,，個體房東更加隱蔽,，部分“二房東”會割肉離場。未來,，國企背景的長租公寓企業(yè)會逐漸活躍,，具有強開發(fā)主體的長租公寓會更加凸顯優(yōu)勢。
2,、收并購也會加速,，投資人對公寓行業(yè)的并購也變得更加理性和挑剔，投資標準會更加重視考量資產(chǎn)的合規(guī)性與收益性,，像租約的合規(guī)性,、物業(yè)土地使用屬性、建筑消防安全配置等,，都會列入考慮范圍,。
3、行業(yè)正在向深化,、多元化發(fā)展,，更多專業(yè)的服務商,、咨詢團隊、供應鏈平臺和金融機構內都已出現(xiàn),，助力公寓們走得更遠更穩(wěn),。公寓可以將單打獨斗、摸石頭過河的時間與精力節(jié)省出來,，尋找優(yōu)秀“隊友”共同發(fā)展,。
2020年是格局調整的重要之年,，疫情將長租公寓們集體推到了新的起跑線前,，想跑到行業(yè)的最前方，活下來的公寓們需要做好3件事,。
1,、一窩蜂的包租二房東差價模式，沒有差異化也難以發(fā)揮特色優(yōu)勢,，已經(jīng)被證明不可行了,。公寓們需要盡快搞清自己的發(fā)展優(yōu)勢，及時調整優(yōu)化商業(yè)模式,，做好自己的基本盤,。
首批RIRTs已然在招手，融資難度在下降,，公寓從建設到運營的各個環(huán)節(jié)創(chuàng)新金融產(chǎn)品都會增多,，資管分離的時代即將到來，長租公寓未來一定是輕重分離的,。
有資金和金融能力的企業(yè),，可以涉足重資產(chǎn)持有運營，向REITs方向發(fā)展,。比如國家隊以大型租賃社區(qū)姿態(tài)入局,，缺乏設計建設和運營經(jīng)驗，就可以尋求專業(yè)咨詢團隊和平臺商的幫助,。
有運營經(jīng)驗的公寓,，則可以轉型輕資產(chǎn)托管，專注打造長租公寓資產(chǎn)管理全鏈條能力,、形成系統(tǒng)化,、多產(chǎn)品線的品牌輸出能力。比如深圳這樣擁有大量人才住房,、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的政府租賃房源的城市,，就蘊藏著極廣闊的裝飾裝修、物業(yè)管理,、項目運營等市場,。
2,、租客的需求還在進一步升級，包括品質,、安全和差異化服務三部分,，因此公寓服務也要配套升級，超前升級,，才能真正地讓租客愛上回家,。
公寓需要搞清自己的客群定位，深刻了解租客需求,，比如藍領公寓多為4~6人同住,，流動性交強，缺少個人隱私,，所以設計時需要重視個人空間的隱私性和收納空間的安全性,。
又比如，租客不希望被管家頻繁打擾,，公寓便通過SaaS系統(tǒng)打造無人值守公寓,，實現(xiàn)遠程授權、權限回收,、實時開門記錄、能耗預付費,、晚歸提醒,、宅客提醒等溫情關懷，通過好口碑打造品牌護城河,。
總之,，公寓升級需要根據(jù)租戶的需求“對癥下藥”，進行針對性的產(chǎn)品細分,，讓每一分預算都花在解決痛點的“刀刃”上,。
3、此外,，長租公寓+新零售+新辦公的租住社區(qū)有望成為主流發(fā)展趨勢,，未來的租客會更“懶”，更希望于在生活周就能享受到配套的商業(yè),、娛樂,、運動、購物等服務,，公寓除了租賃業(yè)務外,，也可以嘗試布局社區(qū)商業(yè)，更好地服務租客,，同時獲取增值服務收入等,。
2020年是全面建成小康社會和十三五規(guī)劃的收宮之年,，政府提出了守住“六保”底線,，作為穩(wěn)定民生的關鍵因素,，長租行業(yè)是保障住有所居的重要載體，長租公寓已經(jīng)站在希望的田野上,，期待長租公寓更美好的未來,！
首批智慧公寓標準
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“2019智慧公寓供應鏈融合發(fā)展峰會 ” 2019年5月16日北京
“2019智慧地產(chǎn)（上海）領袖峰會”標準啟動 2019年8月13日 上海
“《智慧公寓建設評價指南》編制組成立暨第一次工作會議 ”2019年11月16日 北京
《智慧公寓建設評價指南》第二次編制工作會議2020年3月19線上會
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